Исследования крупных аналитических компаний в сфере рынка недвижимого имущества порой не всегда доступны и понятны среднестатистическому украинцу. Однако отношение к нему, в любом случае, должно быть адекватным и честным. Известный бизнесмен Александр Дубовой, который уже не один год занимается инвестициями в данный сегмент бизнеса, любезно поделился с нами своими мыслями по поводу некоторых нюансов в сфере украинской недвижимости.
Так каков же прогноз развития в наступившем году в целом?
Александр Дубовой отмечает, что, анализируя динамику движения цен в 2017-м, вполне очевидно, что уже в 2018-м году будет наблюдаться тенденция к незначительному и медленному снижению стоимости недвижимости.
"И не стоит рассчитывать на повышение самого спроса на приобретение жилых и коммерческих объектов", - говорит Александр Дубовой. Это обусловлено тем, что сегодня в Украине достаточно низкая покупательская способность на фоне роста безработицы, а несоответствие уровня потребностей уровню дохода украинцев не способствуют повышению цен на жилье.
«Однако это совсем не значит, теперь украинцам стоит бездумно ввязываться в сомнительные предложения покупки дешевого жилья и площадей для ведения бизнеса. Просто отныне нужно более тщательно подходить ко всем предложениям: изучать рынок, отзывы, комментарии специалистов и немножко «просеивать» информацию сквозь сито аналитики. Это в равной мере относится ко всем видам недвижимости, и здесь важно не споткнуться на острых «подводных камнях» специфического украинского рынка»,- говорит Александр Дубовой.
Молодые семьи разного уровня достатка в своей перспективе строят планы в отношении приобретения своего жилья. При этом рассматриваются самые разные варианты: покупка квартиры в новострое, приобретение ее на вторичке или даже воплощение «мечты в кредит» в виде загородного домика. Очень естественная, но весьма зыбкая перспектива. Но если с умом подойти к решению этого вопроса, то все может сложиться весьма удачно. Имея возможность купить жилье в новом жилом комплексе с хорошо продуманной инфраструктурой, можно обратиться напрямую к проверенным застройщикам и девелоперам, чья репутация заслуживает доверия. Тем более, за прошедший 2017-й год наблюдалась устойчивая тенденция роста качественного выполнения строительных работ в новостройках (рост более, чем на 23%) в юго-восточном, центральном и западном регионах Украины. Для тех же, кто решил приобрести жилье на вторичке, сегодня также имеется довольно большое разнообразие предложений.
Александр Дубовой отмечает, что стоит серьезно подойти к вопросу о том, как именно покупать такое жилье – самостоятельно или с помощью профессионального риэлтора? Ведь вполне очевидно, что в случае безответственного выбора посредника можно стать заложником некачественных услуг. В таких случаях разумно обращение за помощью к членам «Ассоциации риэлторов Украины». Это позволит удостовериться в том, что агент профессионален, опытен и имеет сертифицированное подтверждение его компетентности.
Но как обезопасить себя? Как не налететь на «айсберг», когда последствия могут стать более чем драматичными? Где он – тот спасительный выход?
Александр Дубовой считает, что таким выходом станет страхование. Украинские страховики уже постепенно выходят на новый уровень. Сегодня СК с надежной репутацией предлагают и страхование финансового риска инвестора для объектов первички, и титульное страхование для тех, кто приобретает недвижимое имущество на вторичном рынке. Но здесь тоже есть свои отличия.
«Согласно закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях по недвижимости» именно застройщик должен страховаться от нарушения сроков строительства и нанесения морального и материального ущерба за некачественное исполнение строительно-монтажных работ. Поэтому можно приобрести страховой полис, который обезопасит от таких рисков, когда застройщик по какой-то причине сдаст жилье в эксплуатацию не в назначенный срок, либо с дефектами», - говорит Александр Дубовой.
Титульное страхование станет надежной финансовой защитой, если сделка оформлена человеком, в дееспособности которого имелись сомнения, а также заключена под угрозой, или в оформлении договора были допущены ошибки. Специалисты СК производят оценку риска: отслеживается цепочка предыдущих владельцев и оценивается юридическая чистота документов. Чаще всего страховые компании предлагают титульное страхование или выполняют его по требованию банка (в случае кредитования). К тому же, сегодня целесообразно заключать договор страхования потери права собственности на полную стоимость, а не на часть приобретаемого жилья, чтобы в случае возникновения страхового случая получить всю страховую сумму.
Что сегодня можно сказать о перспективах развития недвижимого имущества для коммерческих целей?
«Рост этого рынка реален. Итоги уже прошедшего 2017 года показывают, что в Украине бизнес все-таки оживает. Соответственно повышается спрос на коммерческую недвижимость: торговую, офисную, гостиничную и логистическую», - считает Александр Дубовой.
И действительно, арендные ставки на офисные площади претерпели совсем несущественные изменения, благодаря чему мы имеем возможность наблюдать устойчивую динамику спроса в этом сегменте. Также в наступившем году после длительного затишья будут вводиться в эксплуатацию новые складские площади, что повлечет за собой приход новых логистических операторов и ритейлеров. А вот в торговой сфере, прогнозируют эксперты, будет настоящий бум. Не только в столице, но и других крупных городах страны ожидается значительное увеличение количества масштабных торгово-развлекательных центров, региональных сетов, супермаркетов, брендовых магазинов большого формата. Как следствие – станет меньше пустующих объектов коммерческой недвижимости и будут создаваться более благоприятные условия для тех арендаторов.
Риски. Миф или реальность?
Учитывая то, в какое неспокойное и нестабильное время приходится заниматься предпринимательской деятельностью, любой владелец коммерческой недвижимости рискует, а потому заинтересован в сохранности своих бизнесовых объектов. На помощь придут все те же страховые компании, предложив специальные программы. Александр Дубовой говорит, что на таком страховании экономить нецелесообразно: «Я абсолютно уверен, что сегодня у каждого бизнесмена имеется возможность подобрать такой страховой портфель, где будут учтены все риски, считающиеся на данный момент самыми актуальными. К тому же такой пакет страховых услуг в любой момент можно как расширить, так и сузить, что актуально для современной бизнес-среды. И, наконец, страхование собственной коммерческой недвижимости повысит уровень доверия сотрудников и арендаторов! А застраховаться можно от любых рисков, начиная от боя витрин и порчи коммуникаций и заканчивая стихийными бедствиями и террористическими актами».
Александр Дубовой также отмечает, что какой бы непростой ни была ситуация на украинском рынке недвижимости,его развитие неизбежно. Нужно лишь четко понимать, что укрепление его позиций в условиях евроитеграционного пути Украины не может происходить без стимулирования, обеспечения конкурентоспособности и безопасности.